深圳发布棚改新规为什么可以置换新房?网友怎么说?

2018-03-27 15:01 嵩岩资讯网 大字体小字体

原标题:深圳发布棚改新规为什么可以置换新房?网友怎么说?


深圳拟出台棚改新规:区政府可依法实施房屋征收

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深圳拟出台棚改新规:区政府可根据公共利益需要依法实施房屋征收

中国网财经3月26日讯深圳市住房和建设局今日发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》(以下简称《实施意见》),《实施意见》提出,为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议,或者部分住房产权人不明确,导致项目难以顺利改造,进而损害大多数业主合法权益的情况发生,《实施意见》明确在此情形下,区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

《实施意见》称,棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

(一)货币补偿标准。棚户区改造项目的货币补偿不得低于与被搬迁住房同类型同地段房地产的市场评估价。

(二)产权调换标准。棚户区改造项目中的产权调换按照套内建筑面积1:1的比例进行;鉴于老旧住宅区的产权证书普遍只记载建筑面积,没有记载套内建筑面积,为了避免产生纠纷、方便操作,《实施意见》明确棚户区改造项目中的产权调换可以按照不超过建筑面积1:1.2的比例进行。

(三)增购奖励标准。考虑到老旧住宅区业主改善居住条件的需要,《实施意见》明确各区政府可以根据项目实际情况,允许权利主体每套住房增购不超过10㎡的建筑面积作为奖励,增购价格按照同项目的货币补偿标准计收。

“深圳棚改不存在强征一说”

    昨日,深圳市住建局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》(下称《实施意见》)的征求意见稿,明确了深圳棚户区改造将以公共利益为目的,主要通过拆旧建新的方式,由各区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。

    有专家指出,文件的下发意味着深圳棚改将进入快车道,同时也对外释放了吸引人才的信号。此外,不少人士将《实施意见》中“根据公共利益的需要依法征收”认定为“强拆”或者“强征”,深圳住建局相关负责人表示,此说法系民间误读,棚改征收需严格遵循相关法规实施,并不存在“强征”一说。

    允许每套增购不超10㎡建筑面积

    依据《实施意见》,棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购,项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政策另行制定。深圳市住建局相关负责人表示,《实施意见》在结束征求意见,正式出台后,将面向新项目,此前已经进行改造的项目将不适用新规。

    南都记者注意到,针对棚改工作中的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题,《实施意见》作出了明确规定。

    《实施意见》明确了深圳棚改政策的适用范围:使用年限20年以上,且符合下列条件之一的老旧住宅区:1.存在住房质量、消防等安全隐患;2.使用功能不齐全;3.配套设施不完善。对于使用年限虽不足20年,但按照《危险房屋鉴定标准》(JG J125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

    而针对外界关注的安置补偿标准问题,《实施意见》亦明确规定:深圳市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定。对被搬迁房屋的补偿,不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。同时,鉴于老旧住宅区户型面积偏小,为满足居民改善居住条件的需求,《实施意见》明确了增购奖励,允许每套住房增购不超过10㎡的建筑面积,增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

    此外,对于房屋征收程序,《实施意见》规定,为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议,或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进,进而损害了大多数业主的合法权益,《实施意见》明确,在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)等规定,依法实施房屋征收。

    “把市场化协商和政府征收相结合”

    针对《实施意见》中的房屋征收程序问题,有不少人士做出“依法强征”的解读,对此,深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军向南都记者表示,这是民间误读。“不要一讲到征收就是强征”,陈叶军表示,棚改的政府征收需严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)的要求实施,并不存在强征一说。

    深圳市政协委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫则直言“这是放大”。陈蔼贫表示,棚改采用的是先协商,对少数拒不拆迁的启动政府征收程序。“深圳的棚户区改造是国内领先,是把市场化的协商和政府征收的行政手段相结合。”

    那么如何界定“少数”?陈蔼贫表示,《物权法》规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。在之前市场化推动的城市更新模式中,只有拆迁补偿签约率达到100%后,项目改造工作才能正式实施,这也成为造成非常多的深圳城市更新项目推进缓慢、屡爆“天价补偿”的因素之一。

    而南都记者亦注意到,对于深圳棚改中,如何设定启动政府征收程序“红线”,《实施意见》中并未进行明确认定。深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍,目前没有具体的比例规定,不同的项目具体情况差别很大,要视具体情况而定。“政府征收有专门的流程,所需时间较长,区里没有任何一个项目实施者想要走到政府征收来推进棚改。”

    在有着“棚改试点”之称的福田区华富村的改造中,福田区委常委刘柏廷曾向南都记者表示,华富村东、西区旧改中,只要在规定的签约期限内,整体签约率达到90%,就会全面启动建设新华富村的各项工作。将90%业主同意设为棚改中启动政府征收程序“红线”的做法也得到了陈蔼贫认可。

    棚改对象认定由政府主导

    针对棚改对象问题,陈蔼贫介绍,《实施意见》中对棚改流程也进行了规范,从街道摸底排查,到各区分别汇总情况研究确定项目,再到招投标选定实施主体开始改造。整个棚改对象认定过程均为政府主导,是政府主动,而非市民自行上报。

    陈蔼贫表示,摸底排查属于街道正常工作范畴,不存在额外费用。实施主体派人进驻属于项目成本,费用由实施单位自理,也没有额外费用。 

    观点

    深圳棚改将进入快车道

    针对《实施意见》的内容,综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此举意味着深圳棚改政策有所松动,“目前来看是为了加大棚改的力度。”其认为,此举意味着深圳棚改工作将进入快车道。

    宋丁认为,对政府而言,此政策将加快政府住房保障体系的实施进度。近些年,深圳投入大量人力物力进行人才安居房或者保障性住房的建设,《实施意见》的发布会明显加快政策性住房包括人才安居房和公共租赁住房的建设以吻合“房住不炒”的国家政策导向。宋丁认为,《实施意见》发布将加快旧改项目的推进速度,引导一批重大项目进入实质性开发,为深圳经济增长作出实实在在的贡献。

    20年老住宅是否应棚改?

    《实施意见》明确提出使用年限20年以上且符合相关情形的应纳入棚改范围,此情况亦在坊间引来争议。有网友认为,国外建筑百年不拆,而深圳使用20年便拆,属于资源浪费。

    广东晟典律师事务所合伙人李奔科律师认为,看待这一问题需要从深圳实际情况出发。为了追求效率,同时也受制于当年的设计、施工水平,深圳早年的建筑质量较差,与发达国家建筑水准差距甚远,不可同日而语。如危及安全等势必需要解决,这当视为“摸着石头过河”付出的代价,但这种代价务必只能一次。一栋建筑的寿命如果只有20年,确实会造成巨大浪费,这就要求政府、开发商都要以百年建筑的标准来看待棚改项目。

    应探索征收、开发建设分离

    南都记者发现,《征求意见稿》规定:“由各区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。”而之前市场传言深圳棚改只能国企参与,此次征求意见稿并没有相关表述。

    李奔科律师认为,《中华人民共和国反垄断法》(《国有土地上房屋征收与补偿条例》的上位法)明确规定:“行政机关不得滥用行政权力,制定含有排除、限制竞争内容的规定。”从法律层面看,政府没有权力限制民营企业进入该领域。至于项目能否盈利、民营企业有无意愿参与开发,是市场主体选择的权利,政府无权加以限制;从市场层面看,限于机制问题,市场普遍认为国企开发商的产品能力、效率弱于民营的品牌开发商(万科这样市场化程度高的国企除外),如限定只能国企参与棚改,恐怕也将违背市场意愿。因此,李律师建议,应探索征收实施单位与开发建设单位分离的做法,让口碑好的民营开发商能参与开发。

    南都记者 刘晨 孙雅茜

深圳拟出棚改新政;可强征 最高按建面1:1.2补偿

2018-03-27 08:01深圳晚报评论(人参与)

A-A+▲罗湖布心片区棚改现场。 罗湖摄影学会 供图

深圳晚报讯 (记者 杜婷 罗远欣) 3月26日,深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见(征求意见稿)》(下称《实施意见》)。《实施意见》针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出明确规定。《实施意见》明确,棚改项目最高按建筑面积1:1.2补偿,若遇“钉子户”可依法实施房屋征收。

哪些小区可以纳入棚改?

使用年限超20年老旧住宅区

棚户区改造是重大的民生工程、发展工程,对于改善群众住房条件和完善城市功能具有重要意义。据了解,深圳的棚户区主要是城市棚户区。其中,以老旧住宅区最为典型。

当前,深圳不少老旧住宅区存在着使用功能不齐全、配套设施不完善的情况,部分小区甚至存在着房屋质量、消防等方面的重大安全隐患,直接影响了居民的生活质量和居住安全。

《实施意见》明确了深圳棚改政策的适用范围。据悉,《实施意见》的适用范围是使用年限20年以上,且符合下列条件之一的老旧住宅区:存在住房质量、消防等安全隐患;使用功能不齐全;配套设施不完善。

对于使用年限虽不足20年,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

棚改项目如何安置补偿?

货币补偿标准按《深圳市房屋征收与补偿实施办法》确定

对于老百姓最关心的安置补偿问题,《实施意见》也统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。《实施意见》明确,深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定。

据悉,《深圳市房屋征收与补偿实施办法》明确:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定,但本办法另有规定除外。

对被搬迁房屋的补偿,不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。

同时,鉴于老旧住宅区户型面积偏小,为满足居民改善居住条件的需求,《实施意见》明确了增购奖励,允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积,增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为,《实施意见》明确了补偿标准,有利于双方在此补偿标准上进行沟通,减少因沟通困难产生的矛盾和恶性事件的发生。

据深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍,《实施意见》正式出台后,将面向新项目,已经进行改造的项目将不适用于新规。

棚改项目住宅部分怎么分配?

满足回迁房后全部用于人才房和保障房

记者注意到,《实施意见》明确提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。

陈叶军解释道,棚改工作由各区政府主导,主要通过拆旧建新的方式,以人才住房专营机构为主,其他企业也可以参与。

他指出,棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房。以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。

建纬律师事务所高级合伙人贺倩明告诉记者,棚改项目引入了市场资源和力量推进棚改,相比较单单依靠行政力量,让市场主体介入有积极意义。

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深圳棚改新政征求意见!市住建局:深圳棚改不存在强征一说

棚改新政要来了!

1.0版本:棚改可强征!

2.0版本:按照建筑面积1:1.2确定拆赔比!

3.0版本:钉子户可强征!赔付标准不超过1:1

今天这样一系列通知突然出现刷爆了深圳人的朋友圈,那这些说法到底是?深圳的棚改新政到底咋说的?会对我们的生活产生什么影响?今天这篇“科普”请一定要看仔细了!

今日,深圳市住建局正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》(下称《实施意见》)的征求意见稿:

❶ 明确了深圳棚户区改造将以公共利益为目的

❷ 主要通过拆旧建新的方式,由各区政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与。

关键词

用途

除安置住房外,以租为主

依据《实施意见》,棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当全部用作人才住房和保障性住房,以租为主,租售并举,统一由人才住房专营机构运营管理。

罗湖棚改.资料图

棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购,项目建设的保障性住房由区政府回购。

人才住房回购政策另行制定。深圳市住建局相关负责人表示,《实施意见》在结束征求意见,正式出台后,将面向新项目,已经进行改造的项目将不适用新规。

关键词

补偿

不得低于市场评估价

而针对外界关注的安置补偿标准问题,《实施意见》亦明确规定:深圳市老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)确定。

❶   对被搬迁房屋的补偿,不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价

❷   产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。

▲旧改之前的华富村

同时,鉴于老旧住宅区户型面积偏小,为满足居民改善居住条件的需求,《实施意见》明确了增购奖励,允许每套住房增购不超过10㎡的建筑面积,增购价格按同项目的货币补偿标准计收。

关键词

强征?

根据公共利益的需要依法征收,意味着依法强征?

针对《实施意见》中的房屋征收程序问题,有不少人士做出“依法强征”的解读。

这是真的吗?

NO!这是误读

对于有媒体所作出的“强征”解读,深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军向南都记者表示,这是民间误读

不要一讲到征收就是强征。

陈叶军表示,棚改的政府征收需严格遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第292号)的要求实施,并不存在强征一说。

对于房屋征收程序,《实施意见》规定,为避免因个别业主提出不合理要求导致无法达成补偿协议,或部分房屋产权人不明确导致项目改造难以顺利推进,进而损害了大多数业主的合法权益,

《实施意见》明确,在相关情形下区级政府可以根据公共利益的需要,按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(市政府令292号)等规定,依法实施房屋征收。

——政策原文

深圳市政协委员、深圳市住房研究会会长

陈蔼贫则直言“强征是放大”

深圳棚改采用的是

step1:先协商

step2:对少数拒不拆迁的启动政府征收程序

陈蔼贫

深圳的棚户区改造是国内领先,是把市场化的协商和政府征收的行政手段相结合,这种政策还是很人性化的。

那么如何界定“少数”?

陈蔼贫表示,《物权法》规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

在之前市场化推动的城市更新模式中,只有拆迁补偿签约率达到100%后,项目改造工作才能正式实施,这也成为造成众多深圳城市更新项目推进缓慢、屡爆“天价补偿”的因素之一。

罗湖棚改.资料图

而南都记者亦注意到

对于深圳棚改中

如何设定启动政府征收程序“红线”

《实施意见》中并未进行明确认定

深圳市住建局住房规划与建设处处长陈叶军介绍,目前没有具体的比例规定,不同的项目具体情况差别很大,要视具体情况而定。

政府征收有专门的流程,所需时间较长,区里没有任何一个项目实施者想要走到政府征收来推进棚改。

举  个  例  子

▲旧改之前的华富村

在有着“棚改试点”之称的福田区华富村的改造中,福田区常委刘柏廷曾向南都记者表示,华富村东、西区旧改中,只要在规定的签约期限内,整体签约率达到90%,就将全面启动建设新华富村的各项工作。

90%业主同意设为棚改中启动政府征收程序“红线”的做法也得到了陈蔼贫认可。

关键词

对象

棚改对象如何认定?谁来买单?

深圳棚改政策的适用范围

《实施意见》的适用范围是:使用年限20年以上,且符合下列条件之一的老旧住宅区:

1. 存在住房质量、消防等安全隐患;

2. 使用功能不齐全;

3. 配套设施不完善。对于使用年限虽不足20年,但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区,经区级政府批准也可适用棚户区改造政策。

《实施意见》明确提出

使用年限20年以上且符合相关情形的应纳入棚改范围

此情况亦在坊间引来争议

国外建筑百年不拆,而深圳使用20年便拆,这难道不属于资源浪费吗?

A.住建局相关负责人

深入调研后制定标准

对于将部分棚改对象加以20年年限的标准制定,深圳住建局有关负责人表示,这是根据国家、广东省的相关规定,参考了北京、上海等国内其他城市的做法,深入调研深圳正在推进的罗湖区“二线插花地”、福田区华富村、宝安区38、39区等改造项目后制定的。

依据前期的不完全统计,深圳全市年限超过30年且用地面积超过5000平方的住宅数量不多。再加上深圳目前住宅建筑中,20年的建筑在质量等方面存在问题的情况也时有发生,无法满足老百姓日常生活需要,故制定20年限的标准。

B.律师

这种代价只能付出一次

广东晟典律师事务所合伙人李奔科律师认为,看待这一问题要从深圳实际情况出发

为了追求效率,同时也受制于当年的设计、施工水平,深圳早年的建筑质量较差,与发达国家建筑水准差距甚远,不可同日而语。如危及安全等势必需要解决,这当视为“摸着石头过河”付出的代价,但这种代价务必只能一次

那谁负责具体的评估呢?

针对棚改对象问题,深圳市政协委员、深圳市住房研究会会长陈蔼贫介绍,《实施意见》中对棚改流程也进行了规范,从街道摸底排查,到各区分别汇总情况研究确定项目,再到招投标选定实施主体开始改造。

整个棚改对象认定过程均为政府主导政府主动,而非市民自行上报

陈蔼贫表示,摸底排查属于街道正常工作范畴,不存在额外费用。实施主体派人进驻属于项目成本,费用实施单位自理,也没有额外费用。

讲到这里你是否已经对这次《实施意见》的内容有了一个初步了解?不少人问这个内容的出台到底意味着什么

专家解读

专家:意味着深圳棚改加速

针对《实施意见》的内容,综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此举意味着深圳棚改政策有所松动,“目前来看是为了加大棚改的力度。”

其认为

此举意味着深圳棚改工作将进入快车道

宋丁认为,对政府而言,此政策将加快政府住房保障体系的实施进度。近些年,深圳投入大量人力物力进行人才安居房或者保障性住房的建设,《实施意见》的发布会明显加快政策性住房包括人才安居房和公共租赁住房的建设以吻合“房住不炒”的国家政策导向。

宋丁认为,《实施意见》发布将加快旧改项目的推进速度,引导一批重大项目进入实质性开发,为深圳经济增长作出实实在在的贡献。

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